文/ 吳 育芬 公證人
一、 租屋這件事
對許多房東而言，將自己存了大半輩子積蓄才買的房子出租，除了要擔心房客是否會好好維護房子，更害怕遇到租霸，不只積欠租金，甚至在租約到期時，還賴著不搬遷，最後房東可能為了避免耗費精力時間，提訴訟跑法院，寧願選擇免除房客積欠的租金，只希望能將房子要回來就好。
「租約已經結束了，房東卻拖著不還押金」、「住到一半，突然被通知要搬走，才知道跟我簽租約的人是二房東，而且二房東轉租沒有經過房屋所有人的同意」、「簽了五年的租約，店面都已經投入成本裝潢了，結果房東將房子賣給別人，被買主要求搬遷」這些則是房客們的心聲。
房東們無不希望自己遇到的是能準時繳房租、愛惜房子的好房客，房客則希望租屋期間不用擔心會否臨時突然被要求搬遷，如果房子內部設施有需要維修，房東能即時想辦法解決。租賃關係要能穩定長久，減少紛爭，也許大家會覺得，人的因素還是最重要，所以不免抱著只要睜大眼睛，挑選好房東好房客就可以了的心態。
挑選值得信任的房東或房客固然重要，但短暫的租約磋商過程，恐怕無法預期在長久的租約關係中，是否真能如自己預想，若能利用公證制度，防範未來可能遇到的法律風險，才能真正創造房東與房客的雙贏局面。
二、 租約公證如何保障房東？
如果房客積欠租金、或是租約到期不搬走，房東千萬不能利用斷水斷電或是換鎖的方式逼房客搬遷，否則有可能觸犯刑法的強制罪，得不償失!如此一來，房東們可能會想，是否只剩下向房客道德勸說或是上法院訴訟這兩個選擇了呢?
其實如果在簽租賃契約的時候，可以利用公證制度，作事前的預防，就可以省去上述困擾。租約經過公證後，若房客積欠租金，或是租約到期，房客遲不搬走，只要有這樣的情形，房東都可以拿公證書，請地方法院的執行處，就積欠租金的部分，執行房客名下的財產，或是要求房客搬遷。
如果租約沒有公證，則不論是房客積欠租金，或是租約到期不搬走的情形，房東都必須透過打官司的方式，拿到勝訴的確定判決後，才能持該判決向房客主張自己的權利，而打官司不僅耗費勞力、時間，需要付出的律師費及訴訟費用，恐怕更是租約公證費用的數倍之多。
至於房東們也許會擔心，要求租約公證會不會導致房客承租的意願較低，但是進一步思考，如果房客連租約公證都不願意配合，是否真的有誠意履行這份租約，房東又如何能不擔心會不會遇到租霸呢？
三、 租約公證如何保障房客？
對房客而言，租約公證，公證人可以協助確認房東為房屋所有權人，或著是否為有權轉租房子的二房東，避免倉促簽約，導致在租約期間，突然有真正的所有權人向自己主張權利，要求自己搬走。且租約經公證後，租約到期時，如果房東遲遲不交還押租金，房客一樣可以拿公證書請求地方法院的執行處執行房東的財產。
此外，法律為了保障房客的權益，設計「買賣不破租賃(所有權讓與不破租賃)」的制度（民法第425條），也就是租賃期間內，即使房東將房屋的所有權讓與給第三人（例如房東將房屋賣掉的情形），房客仍然可以對受讓房子所有權的第三人（例如房屋的買受人）主張租賃關係仍然存在。簡單來說，原則上房客不用擔心在租賃期間內，房東把房子賣掉，自己會被房子的買受人要求搬遷。
但是這個保障房客的制度也有例外的情形，當租賃期間超過5年或是租約沒有定期限，而且租約沒有經過公證的時候，房客就不能主張買賣不破租賃的保障。
因此，如果房客租屋的目的是營業用途，通常對承租的房子已經投入大量成本裝潢規劃，必定希望租賃關係能如自己預期的穩定長久，此時，租約公證才能真正保障承租人的權益。
四、 結語
租約公證是一個保障房東及房客雙方權益的制度，透過租約的公證過程，由公證人向雙方闡明法律上的規定，讓房東及房客了解自己的權利義務，進而建立彼此的信賴關係，在簽租約時花些許時間及費用做事前預防，才能真正消弭訴訟於事後!
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