文/ 黃 士洲 教授
營業人轉賣預售屋的行為，台北國稅局表示，此種情形不適用土地免徵營業稅的規定，應依轉售價格「全額」開立應稅統一發票、報繳營業稅。
加值型及非加值型營業稅法》第8條規定，出售土地免徵營業稅。因此營業人若是銷售房地時，常會出現二張發票，一張發票是出售土地價格，開立免稅統一發票並申報免稅銷售額；另一張發票則是從房地總價減除土地款，僅針對房屋部分開立應稅發票。
預售屋則不適用上開作法。財政部函釋認為，預售屋交易的銷售標的，是預購房地的登記請求權，(銷售價額對應土地之部分)不適用上述免徵營業稅規定。
實際案例：A公司買入後轉售預售屋，房地總價9,000萬餘元，但該公司出售時，將其中6,000萬餘元視為出售土地銷售額，僅開立免稅發票。此例除補稅尚有漏稅罰則。
參考函釋：甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有限公司，乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受，其後續房屋及土地款應如何開立統一發票案，函復如說明。說明：...本案甲公司既同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司承受，除應留存該2公司之讓受契約以供查核外，應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付之後續房地款(按：全額房地款)，應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。（財政部81/09/02台財稅第810824931號函）
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黃士洲教授分析：
預售屋契約的民法觀點解釋，如稅局所言，買賣標的為請求移轉、登記為預售屋完工後之房地之債權。
房地合一稅2.0將預售屋銷售=房地銷售，上開按照民法的契約、形式觀點的解釋，應否重新思考？
本案情況僅以預售屋總價對應房屋部分，開立發票給買受人，是否構成應裁處的營業稅違章行為？值得思考：應按全額開立發票，係從預售屋契約的民法觀點所為解釋結果，能否期待所有納稅人均可知悉，復營業稅法亦無規定(遑論所得稅法將預售屋等同房地課稅)。
本案充其量違反81年解釋函令，A公司應無過失，抑或應按倍數參考表使用須知予減輕。
相類似見解可參見：最高行政法院 107 年判字第 3 號判決https://law.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPAA,107%2c%e5%88%a4%2c3%2c20180110%2c1
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